投資用・居住用に関わらず、物件購入時に『しっかりとメンテナンス・管理された物件』であるかどうかを見極める事は重要です。
今回は、『しっかりとメンテナンス・管理された物件』であるかどうかを見極める方法についてまとめました。
良好なマンションの見極め方について言及していますので、マンション投資にかかわらず不動産購入を考えている方、是非参考にして見てください。
はじめに、マンションの劣化の主な原因について見ていきます。
鉄筋コンクリート造のマンションの劣化の原因として外壁に発生したひび割れから侵入する、
◇二酸化炭素によるコンクリートの中性化
◇雨水による鉄筋の腐食
これらがマンションの劣化の主な原因として挙げられます。
専門家によると、近年に建てられた鉄筋コンクリート造マンションの柱や壁の鉄筋を覆うコンクリートの 厚みは3cmを超えるものが殆どであり、この厚みこそが”マンションの寿命の根拠”となります。
【かぶりコンクリートの中性化速度式】年数 ＝ 7.2 × かぶり厚² （cm）かぶり厚3cmの場合： 7.2 × 3 × 3 ＝ 64.8 （年）
このように近年に建てられた鉄筋コンクリート造のマンションの殆どは、何もしなくても普通に約65年はもつと言われています。
更に、外気や雨水の侵入を防ぐためにタイル等のサイディングを外壁に施したり、しっかりとしたメンテナンス、管理、大規模修繕等を定期的に行っていけば、寿命を”100年以上”もたせることは十分に可能であると言います。
どれくらいの頻度でメンテナンス、管理、大規模修繕を行なっているかは、物件の修繕履歴で読み取ることができます。
次のセクションで見ていきましょう。
建物管理会社が作成する「重要事項に係わる調査報告書』という書類があります。
報告書には、修繕に使う資金,「修繕積立金総額」や、それまでの「修繕履歴」が記載されています。
そして、「修繕積立金総額」や「修繕履歴」を見れば、過去にどれだけ手入れをしてきたか、将来の手入れのための準備がどれだけできているかが分かります。
下に、一つの例として、重要事項に係わる調査報告書を記載しました。
参考にして見てください。
「修繕積立金総額」と「修繕履歴」は赤く括ってありますので、参考にして見てください。
上記のように『しっかりとメンテナンス・管理された物件』であるかどうか、書類でしかわからないこともあります。物件購入時には必ず確認するようにしましょう。
物件購入時に注意すべき点はそれだけではありません。他にも書類で確認できるポイントや、書類では確認できないこと、物件を見に行った際に見るべきポイント・確認すべきこと等もあります。
物件の内見の同行や書類の読み込みの依頼も頂いております。
少しでも気になる点や分からないことがあればお気軽にご連絡いただければと思います。
