どのような投資でも効率よく運用していためのコツみたいなもの存在がします。
マンション不動産運用も例外ではありません。
この記事では、効率よくマンション運用を行う為のテクニックについてまとめて見ました。
これからマンション投資を検討している方は、是非参考にしてみてください。
年収によって、借入可能額（借りられる住宅ローンの限度額）が変動するのはご存知ですか？
マンション投資を始める際に、借入可能額を知っておく事で、いくらの物件を購入できるのか概ねの目安をつける事ができます。
下の図で年収別での借入可能額の目安をまとめてみましたので見ていきましょう。
マンション投資をはじめるにも、すべて現金で購入するか、一部は現金を使って購入するか、可能な限りローンを利用して購入するかといった資金計画を考えることが先決です。
次のセクションで、不動産運用を効率的に運用する際に参考にできる知識やコツと、それらのメリットについてまとめましたので、見ていきましょう。
自己資金が“ない場合と”ある“場合”、またその金額によって毎月の返済額が変わります。
下の図にまとめましたので参考にして見てください。
それでは自己資金を活用して借入金や借入期間を圧縮する繰上返済について見ていきましょう。
繰上返済とは、毎月の決められた返済額とは別に前倒しで借入金の返済を行う事です。
ローンの返済額は元本と利子に分けられ、繰上返済したお金は元本の方に充当されます。
そのため元本が減った分の利子は払わなくてもよくなります。
その結果、ローンの総返済額が減るためにローン返済期間を短くしたり、月々のローン返済額を少なくしたりすることができるのです。
繰上返済の仕組みについて詳しく見ていきましょう。
はじめに、繰上返済には”返済期間短縮型”と”返済額軽減型”の２種類があります。
期間短縮型は残りの返済期間が短くなる返済方法です。毎月の返済額は変わりません。返済期間が縮まるために、短縮された期間の利息が軽減されます。
返済額軽減型は今後の毎回の返済額が少なくなる返済方法です。返済期間は変わりません。毎月の出費が直接減らせますので、その分家計にゆとりができます。
まだイメージが付きづらいと思いますので、繰上返済のシミュレーションを次のセクションでまとめましたので見ていきます。
東京23区内の築8年のマンション
購入価格：2300万円
融資期間：35年、金利：2.268%
毎年50万円ずつ繰上返済した場合、元々35年の返済期間だったのに対し、期間を約4割（14年）も短縮して完済することができます。
最後に、複数のマンションを購入するメリットについて見ていきましょう。
複数のマンションを持っていると、1戸の時と比べて将来の運用の選択肢が増えます。
たとえば2戸持っていたとすると、まとまったお金が必要になった時に1戸を売却して現金化し、もう1戸は持ち続けて家賃収入を得ることができます。
3戸持っていたとすると、1戸を売却してその売却益を他のマンションに繰上返済することでローンを早く終わらせることも可能になります。
言い換えると、複数戸を持つことで、将来の自分の状況とライフスタイルに合わせた運用の選択が可能になります。
いかがでしょうか？
今回の記事は、ローンの返済方法の工夫によって返済金額を減らしたりや返済期間を短縮する方法を紹介しました。
ご自身の年収や、ライフステージによって運用方法は変わってくるでしょう。
この記事を読むことによって、自身にあった運用方法を知るキッカケにしてもらえればと思います。
これからマンション不動産運用を始めるオーナー様には効率的に運用する為にも、是非これらをしっかりと理解してからマンション投資を始める事をお勧めします。
当記事での内容に関しての質問も含めて、マンション投資について少しでも不安・疑問に思うようなことがあればどんなことでもいいのでまずは弊社にご相談ください。
